Cennik… 

Najdroższym z miast oczywiście jest Warszawa. Najwyższe ceny przeznaczone są dla gruntów pod zabudowę mieszkaniową i komercyjno – rekreacyjną. Dla przykładu, na Bemowie teren z warunkami do zabudowy pod usługi i biura to koszt około 3 400 złotych za metr. 

Również na górnych miejscach fikcyjnego cennika znajduje się Wrocław. Tam najdroższą dzielnicą jest Biskupin. Teren pod zabudowę mieszkaniową to około 2 300 złotych za metr kwadratowy. 

Kolejną pozycją jest Kraków, a dokładnie Wola Justowska. Właśnie w tym obszarze grunty uzyskują jedne z najwyższych cen w mieście. W okolicy błoni krakowskich za dobrą działkę pod kameralną inwestycję należy zapłacić około 1 500 złotych za metr kwadratowy. Ceny te są przewrotne i mogą wywołać ból głowy.

Nie tylko duże miasta… 

Dużą popularnością, ale także wysokimi cenami charakteryzują się grunty znajdujące się w miejscowościach turystycznych, niedaleko miejsc najczęściej odwiedzanych przez turystów. Tradycyjną inwestycją jest wybrzeże Bałtyku. Metr gruntu w tamtym rejonie kosztuje ponad 3 000 tysięcy złotych. Natomiast w Międzyzdrojach znajdziemy grunty po cenie około 2 000 złotych za metr kwadratowy. Za bardzo dobrą lokalizację gruntu w Kamieniu Pomorskim (znajdujący się koło dworca PKS) zapłacimy około 1 200 złotych. 

Walka o grunty… 

Z uwagi na szczególny deficyt gruntów nawet grunty w mniej popularnych miejscowościach uzyskują wysokie ceny. Deweloperzy mają tym samym utrudnione zadanie. Brak gruntów zobowiązuje ich do walki i wysokiego poziomu kreatywności. Muszą przenosić swoje działania z dużych miast do mniejszych miejscowości, mniej doświadczonych przez rynek deweloperski. Deweloperzy niekiedy są zmuszani przez sytuacje i codzienność, a także z uwagi na fakt, że w miastach brak małych działek pod biura, do zakupu starych i zniszczonych miejsc, budynków, renowacji ich a następnie sprzedaży za wyższą kwotę. 

Artykuł Tereny inwestycyjne – za co tak na prawdę płacimy pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Jednak dom, to nie tylko same cegły , drewno czy keramzyt . Trzeba brać pod uwagę także działkę. Stanowi ona przedłużenie pomieszczeń budynku, ponieważ powinna być kompatybilna z resztą nieruchomości oraz jak najbardziej funkcjonalna. Jednak trzeba ją nabyć. Jeśli takowej nie odziedziczyliśmy, to kupno jest konieczne. Jednak przepisy ciągle się zmieniają i warto wiedzieć jak aktualnie kupno wygląda i o czym warto pamiętać.

Utrudnienia prawne

Jeśli ktokolwiek będzie zamierzał sprzedać nieruchomość, to potrzebować on będzie opinii starosty. Jeśli chodzi o obrót ziemia leśną to procedura jest jeszcze bardziej skomplikowana. Ustawa z 13 kwietnia bieżącego roku mówi wyraźnie o tym, że prawo pierwokupu nieruchomości , która oznaczona jest w ewidencji gruntów oraz budynków jako las, a także objętej uproszczonym planem urządzenia lasu czy przeznaczonej do zalesienia będzie miał Skarb Państwa, który reprezentowany jest przez lasy państwowe.

Umowa kupna-sprzedaży

Jednak nowe przepisy nie tylko utrudniają obrót gruntami, ale także podczas sprzedaży nieruchomości dotyczyć będą niezalesionych gruntów. Notariusz bowiem, musi wiedzieć na pewno, że sprzedawana działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. Oznacza to, że będzie jeszcze więcej biurokracji , a czas doprowadzenia transakcji do skutku będzie znacznie droższy. Jeśli będziemy chcieli zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, to będzie trzeba notariuszowi udowodnić, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. Będzie to następowało w trybie administracyjnej decyzji czyli należeć będzie do kompetencji starosty właściwego z zakresu gospodarki leśnej.

Artykuł Rewolucja na rynku gruntów pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Teren wokół domu ma znaczenie

Weź jednak pod uwagę kwestie pieniężne. Nie jest to małą kwota, ponieważ zwykle istnieje konieczność wzięcia kredytu mieszkaniowego. Co gorsza spłacany jest on zwykle przez następne 30 lat. Dlatego też, czasami lepiej jest posiadać jakiekolwiek oszczędności i niektóre rzeczy wykonywać samemu jak np. układanie płytek, malowanie, układanie parkietu itp. jednak kwestią pierwszorzędną jest zaplanowanie tego, jak będzie wyglądał dom, rozmieszczenie pomieszczeń oraz to z czego będzie on wykonany. Nie możemy także zapominać o bardzo ważnej kwestii jaką jest zagospodarowanie terenu dokoła domu. Wydaje nam się to całkowicie inna sprawa niż dom, ale ma tak samo istotne znacznie, gdyż decyduje o funkcjonalności i tworzy z domem spójną całość i jest jego przedłużeniem.

Sąsiedztwo i ochrona przed wzrokiem ciekawskich

Jeśli planujemy rozmieszczenie sprzętów rozrywkowych w ogrodzie, to weźmy pod uwagę sąsiedztwo. Trzeba zwracać uwagę na to, aby dom sąsiada nie zacieniał naszej działki, szczególnie kiedy słońce będzie coraz niżej. Podczas planowania, trzeba myśleć do przodu nie tylko o kilka miesięcy, ale także lat. Weźmy pod uwagę to, że otoczenie będzie się zmieniać i np. drzewa urosną i tworzyć będą cień. Ogród powinniśmy tak zagospodarować, aby przynajmniej część była osłonięta od wzroku sąsiada i dawał trochę prywatności. Możemy to robić przy pomocy zieleni lub odpowiedniej zabudowie domu. Warto także pomyśleć o oknach, aby były skierowane tam, gdzie miło się patrzy, a nie np. na ulicę.

Nie zapomnij o orientacji względem stron świata

Pamiętaj, że kierunki geograficzne także mają znaczenie i wpływ na nasze samopoczucie w domu czy w ogrodzie. Musimy więc wiedzieć gdzie wschodzi słońce, skąd wije wiatr i gdzie jest najlepiej nasłonecznione miejsce. Dzięki temu, unikniemy w przyszłości niezagospodarowanych części ogrodu. Nie musimy jednak zwracać uwagi na takie rady jak ta, że ogród powinien być skierowany na południe. Możemy zrobić całkowicie odwrotnie. Jeśli tylko będziemy wiedzieć jak dobrze wykorzystać przestrzeń, to każdy kierunek nam nie straszny.

Artykuł Zagospodarowanie działki – wpływ otoczenia na dom, cz. 1. pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Musimy przemyśleć kwestię materiału z którego dom będzie wykonany, jak będzie wyglądał rozkład pomieszczeń oraz czy preferujemy dużo czy mało miejsca. Oczywiście, jeśli chcemy uniknąć tych kwestii, to możemy kupić gotowe plany i to z nich korzystać. Trzeba przemyśleć równiez kwestię instalacji grzewczej, w dzisiejszych czasach coraz częściej stawiamy na rozwiązania ekologiczne jak na przykład panele słoneczne. Jednak sam dom, to nie wszystko. Musimy jeszcze mieć działkę. Jeśli mamy odziedziczoną , to od razu jest mniej kosztów. Jeżeli jednak sami musimy kupić taka ziemię, to trzeba doliczyć spore koszty. Co więcej, trzeba wiedzieć co kupujemy, nie każda bowiem działka pod budowę się nadaje. Co może być przeszkodą? Np. zbyt mała wielkość takiej działki. Warto wiec wiedzieć, jaka powinna być minimalna jej wielkość.

Przepisy budowlane

Działka powinna spełnią określone wymogi, które są wymienione w określonej ustawie. Jednak polskie prawodawstwo nie określa jednoznacznie jaką wielkość ta działka ma mieć. Ta kwestia dotyczy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To właśnie tam możemy znaleźć ustalenia, które determinują działkę. Jaki cel mają takie plany? Przede wszystkim, chodzi tutaj o ustalenie jakie przeznaczenie ma teren oraz dokładne określenie sposobu w jaki będzie on zagospodarowany. Dobrze sporządzony plan zawiera takie kwestie jak: wskaźniki zagospodarowania dla danego terenu, zasady kształtowania zabudowy, minimalna oraz maksymalną intensywność zabudowy i inne. W przypadku braku sporządzonego plan zgłaszamy się z tą kwestią do urzędu gminy.

Inne ustawy

Jednak nie tylko ustawa o planowaniu oraz zagospodarowaniu przestrzennym ustala warunki zabudowy, ale także inne ustawy. Są to np. prawo ochrony środowiska, prawo budowlane, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych czy ustawa o drogach publicznych. Bardzo ważną kwestią są też przepisy szczegółowe. Jest to głównie rozporządzenie Ministra Infrastruktury dotyczące warunków technicznych, jakimi powinniśmy się kierować przy budowie. Według tych wytycznych możemy oszacować jaką wielkość minimalną powinna mieć działka, ponieważ budynek powinien być w odległości nie mniej niż 4 m od granicy z sąsiadem. Dotyczy to takiego, który ma okna od strony granicy. Ściana bez otworów, może być 3 m. a w wyjątkowych przypadkach 1,5 m.

Artykuł Jaka powinna być minimalna powierzchnia działki budowlanej? pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Mimo wszystko, w przypadku zamiaru wybudowania własnego domu, mamy jeszcze więcej wydatków. Zwykle kupno mieszkania, to tylko połowa lub jedna z trzech części pieniędzy jakich będziemy potrzebować na budowę. Jeśli pieniądze mamy, to musimy wiedzieć jak nasz dom będzie wyglądał, jaki będzie rozkład pomieszczeń i przede wszystkim, z czego będzie wykonany. To jednak nie wszystko. Bardzo często zapominamy o bardzo ważnej kwestii jaką jest zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości. Chodzi głównie o funkcjonalność całego otoczenia z budynkiem.

Działka powiązana z domem

Ogród stanowi dalszą część domu. Powinniśmy mieć ich tak samo na uwadze. Zarówno dom jak i teren wokół niego powinien być dostosowany do potrzeb mieszkających w nim osób. To jednak nie wszystko. Ogromny wpływ na komfort mają także takie kwestie jak ukształtowanie ternu, orientacja nieruchomości względem stron świata oraz zadrzewienie. Co więcej ogromna rolę w naszym życiu mogą grań niedograne kwestie jak umieszczenie śmietnika, studni czy szamba. Pomyśleć trzeba również o tym, że w przyszłości moglibyśmy chcieć postawić altanę czy wykopać basen.

Umiejscowienie poszczególnych elementów ogrodu

Współczesne budynki są znacznie bardziej otwarte na zewnątrz. Pomieszczenia znajdujące się na parterze są także przeszklone, a dzięki drzwiom tarasowym wyjście na zewnątrz jest łatwiejsze. Teren wokół posiadłości jest także wyposażony w elementy, które umilają przebywanie w ogrodzie. Trzeba jednak wiedzieć, jakie części gdzie umieścić. Weźmy na przykład taras, powinien być w miejscu, które nie jest narażone na silny wiatr. Altana nie powinna zacieniać wnętrza domu, zaś kuchnia powinna posiadać wyjście na ogród. Pomieszczenie gospodarcze umieszczamy tak, aby mieć dobry dostęp do jego zawartości.

Zarówno w przypadku planowania domu jak i ogrodu trzeba pamiętać o dobrze zaprojektowanej instalacji elektrycznej. Warto wtedy skorzystać z pomocy specjalisty, Kraków – instalacje elektryczne, który zaprojektuje instalacje zgodną z naszymi potrzebam i wymaganiami.

Artykuł Zagospodarowanie działki – wpływ otoczenia na dom, cz. 2. pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Innymi nieprzyjemnymi niespodziankami jakie mogą nas spotkać, to budowa na terenach sąsiadujących takich placówek jak np. oczyszczalnia ścieków, wysypisko lub spalarnia śmieci, a także zakłady przemysłowe. Inną, bardzo ważną kwestią jest sprawa położenia terenu – co jest zwłaszcza aktualne w ostatnim czasie, gdy letnie powodzie nawiedzają nasz kraj.

Działka nie powinna być położona na terenach zalewowych. Stąd wynika, że lepiej wybierać działki wysoko położone w stosunku do reszty terenu. Sprawdźmy tu jak wygląda sprawa podłoża gruntu, (czy jest bagniste) czy w przeszłości te tereny były narażone na zalewanie, oraz w jakim stopniu – występują podtopienia w trakcie większych opadów.

Bardzo często odpowiednia konstrukcja domu – tzn. wykopanie małego wzgórza na miejscu budowy,solidne fundamenty, odpowiednie ich zabezpieczenie, konstrukcja piwnicy (jeśli się decydujemy na nią), to wszystko sprawi, że niewielkie, typowe podtopienia nie będą problemem.

Artykuł Sprawdzenie działki pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Jest to bardzo ważna kwestia, związana z komfortem późniejszego zamieszkiwania. Musimy bowiem pamiętać, że przecież nie żyjemy w XIX w. gdzie wodę czerpało się ze studni, i chodziło za stodołę / do wychodka by załatwiać swoje potrzeby fizjologiczne. Dlatego należy szczególną uwagę zwrócić na tzw. uzbrojenie.

Chodzi tutaj o sieć energetyczną (odległość od niej, możliwości podpięcia, oraz koszty), gazową (o ile zamierzamy korzystać z gazu), oraz wodno-kanalizacyjną.

Pełne uzbrojenie działki w stosunku do takiej, która tego uzbrojenia nie posiada, to kwestia rzędu kilkunastu, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, w przypadku bardziej skomplikowanych instalacji (np. duża odległość od słupów energetycznych, trudne w penetracji grunty jeśli chodzi o przeprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej). Warto więc uważać na możliwość okazyjnego zakupu działki nieuzbrojonej.

Artykuł Uzbrojenie działki pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Podział nieruchomości jest koniczny, gdy wydzielone w wyniku podziału działki mieszczą się w granicach nieruchomości sprzed tego podziału.

Podział scalenia i podziału odbywa się, gdy zgodnie ze wskazaniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego postępowaniem tego typu obejmuje się większą ilość nieruchomości.

W wyniku scalenia i podziału następuje przekształcenie niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości. Dzięki temu można je wykorzystać zgodnie z celem przeznaczenia.

Warunki scalenia oraz podziału określa dokładnie plan miejscowy. O rozpoczęciu całego procesu decyduje rada gminy.

Pierwszy etap to scalenie, zniesienie granic między danymi działkami. W drugiej kolejności zostaje opracowany projekt geodezyjny podziału wskazanego obszaru na nowe działki, dzięki czemu będzie można je wykorzystać zgodnie z ich przeznaczeniem.
Informację o podjętej uchwale podaje się do informacji publicznej.

Powierzchnię każdej z działek pomniejsza się o powierzchnię potrzebną do wydzielenia gruntu pod nowe drogi lub poszerzenie istniejących. Pomniejszenie odbywa się kosztem każdej z działek, jest to podział sprawiedliwy.

Decyzja, która zostaje ostatecznie podjęta, jest podstawą do zamknięcia istniejących i założenia nowych ksiąg wieczystych, jak również ujawnienia nowego stanu prawnego danej nieruchomości, wyznaczenia oraz utrwalenia na gruncie granic nieruchomości, które powstały w wyniku scalenia oraz podziału. Ostatecznie następuje wprowadzenie uczestników postępowania na nowo powstałą nieruchomość.

Artykuł Na czym polega scalenie i podział gruntów? pochodzi z serwisu Nieruchomości.

Zadaniem scalenia jest swego rodzaju poprawa struktury danego obszaru oraz jego funkcjonalności. Scalenia dokonuje się w momencie, gdy występuje potrzeba uporządkowania obszaru, często również zmiany klasyfikacji gruntu, jego przynależności.

Podstawą staje się plan zagospodarowania miejscowego, a decyzję o scaleniu podejmuje Gmina, na której terenie znajduje się działka. Grunt do scalenia mogą również zgłosić osoby prywatne, o ile posiadają minimum połowę udziałów w gruncie.

Procedura scalenia jest czasochłonna. Rozpoczyna się od sporządzenia projektu scalenia. Następnie pojawiają się opracowania sporządzone przez geodetów, ustalenia dotyczące infrastruktury technicznej, jak również opłat adiacenckich.

Po podsumowaniu powstałej dokumentacji, przyjęciu wniosków i zastrzeżeń, rozpoczyna się proces scalenia oraz podziału. Informacja ta musi zostać przekazana do opinii publicznej, w celu sprawdzenia, czy nikt nie sprzeciwia się planom Gminy.

Konkretne działania związane z faktycznym podziałem gruntu przeprowadza geodeta. Każdą działkę pomniejsza się o teren potrzebny na poprowadzenie drogi lub powiększenie drogi już istniejącej.

Po dokonaniu scalenia następuje zamknięcie dotychczasowych ksiąg wieczystych oraz założenie nowych. Nowo powstałe granice muszą zostać jasno poprowadzone, tak aby były widoczne dla osób zainteresowanych.

Artykuł Scalenie i podział gruntów pochodzi z serwisu Nieruchomości.